Reunião na Prefeitura traz perspectiva de redução de custo de estádio do Fla

O Flamengo teve reunião na última quinta-feira com Eduardo Paes na Prefeitura para tratar do sonho do estádio próprio, e as partes saíram animadas. O grande tema do encontro foi a discussão da possibilidade de transferência do "potencial construtivo" da sede da Gávea, que reduziria custos para o Rubro-Negro na busca pelo erguimento de um estádio no terreno do Gasômetro, cujo proprietário é o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, administrado pela Caixa Econômica Federal.

Pelo lado do Fla, participaram da conversa o presidente Rodolfo Landim, o vice-geral Rodrigo Dunshee e o executivo Marcos Bodin, contratado pelo clube para cuidar do tema.

A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público (leia aqui e entenda tudo sobre "potencial construtivo").

De que forma o Flamengo, que está disposto a pagar R$ 250 milhões pelo terreno, reduziria custos com o TDC? Haveria uma transferência do "potencial construtivo" da sede social da Gávea para cotistas do Fundo Imobiliário Porto Maravilha, que compraram o terreno do Gasômetro em 2012. Estes, com o título em mãos, atenuariam o prejuízo que tiveram na região e teriam possibilidade de investir em outras áreas da cidade.

- O que o Flamengo está querendo fazer? Pegar o potencial construtivo do terreno da Gávea ou de parte do terreno da Gávea mais o potencial construtivo que pode ser reduzido no terreno do Gasômetro e isso se transformar num direito de construir para o fundo. E o que acontece? A gente pega determinadas áreas da cidade e transfere esse direito para o fundo. E aí o fundo pode usar a qualquer tempo, isso vira um ativo, e o fundo pode utilizar esse direito construtivo, vender no mercado imobiliário, para que possa fechar essa conta do que seria a redução do custo do Gasômetro - afirmou o deputado federal Pedro Paulo, um dos grandes aliados de Paes, que participou da reunião, ao ge.

- Aquela região do Gasômetro é a área mais valorizada do perímetro do que a gente chama Porto Maravilha. Ali você pode construir prédios de 40, 50 andares. Por poder construir prédios desse tamanho, é um metro quadrado caro, porque o potencial de geração de receita de lucro dele é muito grande. Então a ideia seria pegar esse potencial que você consegue precificar em valor de metro quadrado. Um gabarito de 20 andares tem um valor, um gabarito de 30 tem outro. E você transforma isso em valorização de metro quadrado, olha outra área da cidade e, a partir de uma lei específica aprovada na Câmara, você pode transferir esse potencial de construir ou essa valorização para uma área que seja de interesse da Caixa - disse Pedro Paulo.

Ponto de virada: troca de discussão e revitalização da área

Pedro Paulo explica que a opção do TDC mudou o rumo da discussão que se arrastava entre Flamengo e Caixa Econômica Federal. Conforme noticiado pelo ge, há uma divergência entre o que a CEF e o Rubro-Negro pensavam em relação a valores. O clube propunha pagar R$ 2.873,00 pelo metro quadrado, enquanto a Caixa entendia que o valor justo era superior a R$ 4,5 mil.

- Eu acho que o ponto de virada é o seguinte: você estava vendo o Flamengo discutindo muito o valor do metro quadrado com a Caixa. É R$ 2.500, é R$ 2 mil ou R$ 1.200? E, quando a Prefeitura entra, ela entra com uma força enorme para que isso possa ser feito com um custo muito menor. E com ganho também para a cidade, porque a gente tem um olhar estratégico em relação ao estádio. Sempre falei que isso pode ser algo além do estádio. Pode desenvolver algo em que o estádio seja âncora de um projeto de recuperação urbana daquele entorno. Uma área ali que seja voltada para bares, restaurantes, hotelaria, com toda essa vocação e essa lógica de se explorar o futebol.

Carrossel Landim terreno estádio Flamengo — Foto: Infoesporte

Dever de casa: reuniões técnicas para viabilizar projeto

Na reunião, Prefeitura e Flamengo não colocaram números, maquetes ou desenhos em discussão. Mas as duas partes debateram como a construção de um estádio impactaria aquela parte da cidade.

- A gente não viu o projeto no papel, foi uma conversa. O que se combinou é que a partir desse encontro a gente vai fazer agora reuniões técnicas entre o time do Flamengo junto com a Prefeitura. E aí, a partir desse entendimento, mandar para a Câmara Municipal um projeto de lei com esse objetivo de transferir o potencial construtivo. Acho que ficou esse dever de casa para nós: iniciar as reuniões de trabalho técnicas. Isso pode significar um distrito ali voltado ao futebol. E eu acredito que, com o estádio como âncora, a gente pode fazer desse limão uma limonada. Uma área ali que seja voltada para bares, restaurantes, hotelaria, com toda essa vocação e essa lógica de se explorar o futebol.